Effizienz? Klasse! Doch welcher (H)Ausweis?

Effizienz? Klasse! Doch welcher (H)Ausweis?
Wahrheit oder Pflicht? Beides! Auch wenn er ob seiner konkreten Aussagekraft manchmal in der Kritik steht: Ein Energieausweis ist für Hauseigentümer mittlerweile vorgeschrieben und zehn Jahre lang gültig. Was bleibt, ist oft die Wahl zwischen zwei Berechnungsverfahren: dem bedarfsorientier ten und dem verbrauchsorientier ten Verfahren. Eine kleine Entscheidungshilfe – für den Fall, dass die Immobilie es hergibt.

Der Verbrauchsausweis:
Dieses Dokument basier t auf realen Daten zum „Endenergieverbrauch„ der jüngeren Vergangenheit. Grundlage sind mindestens drei Kalenderjahre für alle Wohneinheiten des Gebäudes. Der Ausweis gilt für das gesamte Haus und umfasst vorübergehende Leerstände ebenso wie lokale Witterungsverhältnisse. Die Berücksichtigung eines rechnerischen Klimafaktors garantiert dabei, dass ein milder Winter keinen besseren und ein harter Winter keinen schlechteren Dämmzustand des Hauses vorgaukelt. Der Verbrauchsausweis gilt für Mehrfamilienhäuser mit mindestens fünf Wohnungen – weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass sich das unterschiedliche Verbrauchsverhalten der Bewohner „ausgleicht„ – und für alle Wohnhäuser, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllen.

Der Bedarfsausweis:
Diesem Dokument liegt der theoretische Energiebedarf des gesamten Hauses zugrunde. Ein technisches Gutachten bewertet dafür bauliche Aspekte wie die Heizungsanlage und die Fenster- oder Dämmungsqualität des Gebäudes. Bei Neubauten kommt diese Berechnungsvariante automatisch zum Einsatz. Ansonsten ist sie nur für Häuser ein Muss, deren Bauantrag vor 1977 gestellt wurde und damit noch nicht die Vorgaben der Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und außerdem bis zu vier Wohnungen umfassen. Der Bedarfsausweis basiert auf zwei wesentlichen Werten: Der „Endenergiebedarf„ ist der tatsächliche Energieverbrauch des Hauses, während der „Primärenergiebedarf„ zusätzlich auch den Energieaufwand, den es braucht, um die Energie bereitzustellen, beinhaltet. Aus diesem Grunde liegt der Primärenergiebedarf bei einem durchschnittlichen Haus über dem Endenergiebedarf. Lediglich bei einem Plushaus, also bei einem Haus, welches selber auch Energie erzeugt, kann der Primärenergiebedarf unter dem Endenergiebedarf liegen.

Die Effizienzklassen: Die Energieeinsparverordnung (EnEV) hat 2014 neben dem Ziel der Transparenz auch die Einteilung in Energieeffizienzklassen mit sich gebracht. Das gilt für den Bedarfs- und den Verbrauchsausweis gleichermaßen. Während der Energiekennwert in Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr angegeben wird, reicht die Skala zur Energieeffizienz vom grünen A-Bereich bis zum roten H-Sektor. Selbsterklärend, dass Passivhäuser mit dem Label „A+„ gewürdigt werden und ungedämmte Altbauten ein „H„ kassieren können.

Die Kosten:
Ein Verbrauchsausweis lässt sich mit einigen Angaben zum Gebäude und zum Verbrauch aus den vergangenen drei Heizperioden im Internet bestellen. Dafür muss niemand mehr als einen zweistelligen Euro-Betrag investieren. Anders läuft es beim Bedarfsausweis:

Für die zugehörige Untersuchung der Immobilie darf ein zertifizierter Experte mehrere hundert Euro verlangen. Deutlich teurer wird es allerdings für Hauseigentümer, die es sich leisten möchten, gar keinen Energieausweis vorzulegen: 15.000 Euro ist die Höchststrafe dafür. Unnötig ist das Dokument tatsächlich bei Häusern mit maximal 50 Quadratmetern Nutzfläche, bei denkmalgeschützten Gebäuden und bei ausschließlich selbst genutzten Einfamilienhäusern.

Fazit: Damit Mieter oder Käufer alles übers Haus weiß, zeigen Sie Ihren Ausweis!

Baupläne:
Den besten Überblick bietet immer noch ein Grundriss – und zwar ein aktueller. Ist Ihre Immobilie bereits älter, lassen Sie eine neue Skizze erstellen und offenbaren Sie darauf, welche Installationen im Laufe der Zeit geändert und welche Umbauten vorgenommen wurden. Dank heutiger Technik können Sie den Grundriss auch mit 3-D-Ansichten der Wohn-und Nutzflächen mit ihrer Möblierung aufpeppen. Baupläne gibt es beim Bauordnungsamt.

Grundbuchauszug:
Alle Daten Ihres Grundstücks von der genauen Größe über eventuelle Belastungen bis hin zu sämtlichen Wohn- und Wegerechten enthält ein Auszug des Grundbuchs. Gehen Sie auf „Nummer sicher„ und bestellen Sie sich eine beglaubigte Kopie – erhältlich beim Grundbuchamt im Amtsgericht oder beim Notar.

Flurkarte:
Wo liegt Ihre Immobilie und wie fügt sie sich in die Umgebung ein? Ein Auszug der Flurkarte zeigt es genau. Auf dem geografischen Lageplan sind die Grundstücksgrenzen und alle umliegenden Grundstücke eingezeichnet – daher auch die Bezeichnung „Liegenschaftskarte„. Sie bekommen das Dokument zu den benachbarten Baurechten beim zuständigen Katasteramt.

Bauakte:
Wie sieht’s aus am Haus? Gibt es An- und Umbauten? Sämtliche Baugenehmigungen, -zeichnungen und -beschreibungen sowie Flächen- und Maßangaben enthält die Bauakte Ihrer Immobilie. Machen Sie von Ihrem Recht zur Einsicht Gebrauch und lassen Sie bei Ihrer Stadt oder Gemeinde kostenpflichtige Kopien anfertigen.

Energieausweis:
Wollen Sie Ihr Haus verkaufen, müssen Sie spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis der Immobilie vorlegen. Können Sie das nicht, kann das Bauaufsichtsamt ein Bußgeld von bis zu 15.000 Euro verhängen. Deutlich preiswerter ist es, sich einen solchen Ausweis ausstellen zu lassen, falls Sie noch keinen besitzen. Wer zu den zertifizierten Anbietern zählt, erfahren Sie bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Legen Sie Kaufinteressenten außerdem Nachweise über etwaige Sanierungsarbeiten nebst Rechnung und Leistungsbeschreibung vor.

Teilungserklärung:
Wollen Sie Ihren Anteil an einem Mehrfamilienhaus verkaufen, zeigt eine Teilungserklärung den Interessenten an, wie die Verhältnisse geregelt sind. Gibt es Sondernutzungsrechte oder Gemeinschaftseigentum? Die notwendigen Angaben zu Ihrer Eigentumswohnung erhalten Sie im Grundbuchamt. Außerdem: Gewähren Sie potenziellen Käufern Einblicke in die Protokolle der Eigentümerversammlung.

Fazit: Beim Hausbau geht’s nicht ohne Steine – beim Hausverkauf nicht ohne Papier!

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