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Das Wohnrecht und der Verkauf Ihrer Immobilie

Wohnrecht bei Immobilien: einfach erklärt

Was bedeutet es, ein Wohnrecht auf Lebenszeit zu besitzen?
Ausgestattet mit diesem Recht, darf eine berechtigte Person eine Immobilie oder einen Teil von dieser bewohnen, auch wenn sie nicht der Immobilienbesitzer ist. Es ist der Eigentümer der Immobilie, der einer Person dieses Recht zugesteht. Häufig ist für das Wohnen keine Miete zu entrichten. Dieses Recht ist in den überwiegenden Fällen unbefristet und bis zum Tod des Berechtigten gültig. Auch bei einem Verkauf des Gebäudes bleibt dieses erhalten.

Zuerst wurde diese Praxis in ländlichen Gegenden und in von der Landwirtschaft geprägten Regionen angewandt. Heutzutage findet dieses Recht auch in anderen Gebieten Verbreitung.

Gelegentlich wird bei einer Schenkung gleichzeitig das Recht, ein Leben lang in der Immobilie wohnen zu dürfen, vereinbart. Mit einer Schenkung erhoffen sich viele, die Zahlung der Erbschaftssteuer zu vermeiden. Aus diesem Grund schenken die Eltern den Kindern das Wohneigentum, möchten aber im Gegenzug lebenslang in der Immobilie wohnen bleiben.

Welche Grundlagen sowie Voraussetzungen sind an dieses Recht verknüpft?Rechtsgrundlage bietet § 1093 BGB. Darin sind die Rechte von Personen mit lebenslangem Recht, in einer Immobilie oder in einer Wohnung leben zu dürfen, festgelegt.

(1) Das Recht, ein Gebäude oder einen Gebäudeteil ohne Anwesenheit des Eigentümers als Wohnung zu nutzen, kann auch als beschränkte persönliche Dienstbarkeit bezeichnet werden. Für dieses Recht gelten die Bestimmungen der §§ 1031, 1034, 1036 des 1037 Abs. 1 und der §§ 1041, 1042, 1044, 1049, 1050, 1057 und 1062.

(2) Der Berechtigte hat das Recht, seiner Familie, Angestellten sowie Pflegepersonen in der Immobilie Wohnraum zur Verfügung zu stellen.

(3) Gilt dieses Recht für einen Gebäudeteil, darf der Berechtigte diejenigen Einrichtungen sowie Anlagen, die für die gemeinsame Nutzung vorgesehen sind, gebrauchen.

Das lebenslange Recht, wohnen zu bleiben, wird im § 1093 BGB als „beschränkte persönliche Dienstbarkeit“ beschrieben.

Der Berechtigte verfügt über ein Mitbenutzungsrecht und nur der Berechtigte selber darf von diesem Recht Gebrauch machen. Möchte eine Person einer anderen Person das Recht gewähren, bis zum Tod in der Immobilie wohnhaft zu bleiben, ist am besten ein notariell beglaubigter Vertrag abzuschließen.

In diesem Vertrag sind alle Rechte sowie Pflichten des Eigentümers und diejenigen des Berechtigten zu regeln. Grundsätzlich kann das Recht, ein Leben lang in einer Wohnung zu leben, gegen die Entrichtung eines monatlich zu zahlenden Geldbetrages gewährt werden. In der Regel wird dieses Recht jedoch ohne Gegenleistung zugestanden.

Nachdem die neuen Rechte notariell vertraglich geregelt sind, ist ein Eintrag im Grundbuch ratsam. Nur so bleibt das vereinbarte Recht gültig, auch wenn die Immobilie verkauft werden sollte. Darüber hinaus schützt der Eintrag den Berechtigten, falls es zu Streitigkeiten zwischen ihm und dem Eigentümer kommen sollte.


Über welche Rechte sowie Pflichten verfügen berechtigte Personen?

Das Gesetz listet bestimmte Rechte und Pflichten auf, damit sowohl der Eigentümer als auch der Berechtigte genau Bescheid wissen.

• Das Recht auf Nutzung
Bezieht sich dieses Recht auf Teilbereiche der Immobilie, ist es dem Berechtigten erlaubt, zentrale Anlage wie etwa die Heizung mitzubenutzen. Öffentliche Einrichtungen und Gemeinschaftsräume dürfen mitgenutzt werden. Etwa der Waschkeller und die Küche dürfen also gebraucht werden.

• Das Recht auf Aufnahme von anderen Personen
Beim Begünstigten dürfen Familienangehörige wie etwa Kinder, Ehepartner oder Lebenspartner wohnen. Weiter ist es dem Berechtigten gestattet, Pflegepersonal bei sich aufzunehmen.

• Die Pflicht, die Immobilie ordnungsgemäß instand zu halten
Sind an der Immobilie Schäden in Ordnung zu bringen, ist die wohnberechtigte Person verpflichtet, diese zu beheben und zu bezahlen. Andererseits ist der Eigentümer für die Durchführung notwendiger Sanierungsmaßnahmen verantwortlich. Auch hat er für die größeren Reparaturen wie etwa für das Flicken eines kaputten Daches, die Kosten zu tragen.

Allerdings ist der Eigentümer bei kosmetischen Sanierungen nicht verpflichtet, diese durchführen zu lassen. Dies ist etwa der Fall, wenn die Außenwände mit einem neuen Anstrich versehen werden sollen. Der Berechtigte benötigt die Zustimmung des Eigentümers, wenn er beispielsweise die Fassade neu streichen lassen möchte. Der Begünstigte muss für anfallende Nebenkosten wie etwas für Wasser- und Heizkosten sowie für Stromkosten aufkommen.

• Das Recht, wohnen zu bleiben
Inhaber eines Rechts lebenslang in der Wohnung leben zu dürfen, haben das Recht, nach einem allfälligen Verkauf der Immobilie weiterhin diese zu bewohnen. Solange die berechtigte Person ihr Recht nicht freiwillig aufgibt, muss der neue Eigentümer dieses Recht gewährleisten.

Das Recht, ein Leben lang in einer Immobilie wohnen zu dürfen, ist nicht auf andere Personen übertragbar. Dieses Recht wird als persönliche Dienstbarkeit betrachtet. Es ist dem Berechtigten nicht gestattet, die Immobilie zu veräußern, zu vererben oder anderweitig an jemanden zu übertragen. Falls die berechtigte Person auf ihr Recht verzichten möchte, kann sie den Eintrag im Grundbuch entfernen lassen.



!! Der Berechtigte hat sein Recht zu versteuern !!

In den meisten Fällen können Personen während ihrer gesamten Lebenszeit in der Immobilie leben, ohne Miete zu bezahlen. Ist dieses Recht einem Geldwert oder einer Vermögensübertragung gleichwertig und lässt sich dieses Recht als Erbschaft oder Schenkung betrachten, ist der Berechtigte steuerpflichtig.

Immer ist der Wert dieses Rechts separat zu berechnen. Der Wert ergibt sich aus der Multiplikation der Jahreskaltmiete mit dem Kapitalwert. Das Finanzamt führt entsprechende Listen, die den Wert des jeweiligen Rechts, ein Leben lang eine Immobilie bewohnen zu dürfen, ausweisen. Ebenso ist dieser Liste die voraussichtlich zu verbleibende Aufenthaltsdauer des Berechtigten zu entnehmen.

Als Berechnungsgrundlage dienen der Kapitalzins, der Immobilienwert, das Alter sowie das Geschlecht der berechtigten Person. Diese Berechnung ist Aufgabe des Finanzamtes. Der Wert dieses Rechts wird als Barwert angegeben. Vom Immobilienwert wird der Barwert abgezählt. Aus diesem Betrag wird dann der Auszahlungsbetrag ermittelt.

Der Berechtigte möchte in einem Pflegeheim wohnen. Was geschieht mit seinem Recht, in der Immobilie ein Leben lang leben zu dürfen?
Ist der Eintrag im Grundbuch vorhanden und der Berechtigte wohnt in einem Pflegeheim, bleibt sein Recht unangetastet gültig. Dieses Recht geht nur verloren, wenn der Berechtigte damit einverstanden ist, den Eintrag im Grundbuch zu entfernen. Er ist jedoch hierzu nicht verpflichtet. Ansonsten ist es dem Berechtigten jederzeit möglich, die Immobilie wieder zu bewohnen.
Der individuell gefasste Beschluss, den Wohnraum zu verlassen, berechtigt nicht zur Aufhebung seines erhaltenen Rechts. Diese Außerkraftsetzung wäre nur zulässig, wenn der Berechtigte von seinem Recht länger andauernd aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen nicht weiter Gebrauch machen könnte.

Wenn Personen in einem Pflegeheim oder in einer anderen Wohnung leben möchten, können Sie dieses erhaltene Recht unter bestimmten Voraussetzungen auf eine andere Person übertragen, wenn sich der Grundstückeigentümer dazu einverstanden erklärt (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 5.08.2010, 5 W 175/10-65, 5 W 175/10).

Welche Ersatzleistungen können geltend gemacht werden, falls der Berechtigte nicht mehr in der Immobilie lebt?
Können die Anspruchsberechtigten die Rechte nicht mehr selbst ausüben, sollten die Parteien Bestimmungen über Ersatzleistungen vereinbaren. Hierbei hängen die Regelungen maßgeblich von den entsprechenden Interessen ab.

Insbesondere ist es für den Grundstückbesitzer wesentlich, dass keine Ersatzleistungen für das Wohnrecht geltend gemacht werden können. Ansonsten könnte beispielsweise das Sozialamt Anspruch auf die Ersatzleistungen erheben, falls der Anspruchsberechtigte die Kosten für das Pflegeheim nicht vollumfänglich selber tragen kann.

Allerdings haben die Berechtigten ein Interesse daran, eine Ersatzleistung zugesprochen zu bekommen, falls sie das Wohnrecht nicht mehr ausüben können. Eine solche Entschädigung können etwa die Mieteinnahmen aus der ehemalig bewohnten Immobilie darstellen. Solche Vereinbarungen treffen die Parteien vorzugsweise bereits zu Beginn.

Das Nießbrauchrecht als Variante

Die Parteien haben die Möglichkeit, alternativ zum Recht, ein Leben lang in einer Immobilie wohnhaft zu sein, ein Nießbrauchrecht zu vereinbaren. Dem Berechtigten bietet sich dank dieses Rechts an, selbst die Immobilie zu bewohnen oder diese zu vermieten. Anhand der Mieteinnahmen könnte er etwa für die Kosten des Pflegeheims aufkommen und der Steuerwert der Immobilie reduziert sich.

Auch beim Nießbrauchrecht ist es vorteilhaft, dieses von einem Notar in einem Grundbruch eintragen zu lassen. Darüber hinaus ist es ratsam, ein Rückforderungsrecht abzumachen. Dank dieser Vereinbarung ist es dem früheren Eigentümer möglich, bei einer allfälligen Zwangsvollstreckung die Immobilie vom neuen Besitzer zurückzuverlangen.

Drei verschiedene Modelle des Nießbrauchrechts

Zuwendungsnießbrauch:
Der Immobilienbesitzer wechselt nicht und der Eigentümer gewährt nur ein Nießbrauchrecht.

Vorbehaltsnießbrauch:
Der Immobilienbesitzer hat gewechselt. Als Gegenleistung erhält der frühere Besitzer das Nießbrauchrecht zugestanden.

Nachrangiger Nießbrauch:
Der bisherige Besitzer erwirbt das Nießbrauchrecht und es ist bereits vertraglich festgelegt worden, wer dieses erben wird, falls der Berechtigte sterben sollte.

Kann auf das Recht, in einer Immobilie ein Leben lang leben zu wollen, verzichtet werden?

Personen, die ein solches Recht besitzen, können auf dieses verzichten, indem sie etwa die Streichung des entsprechenden Eintrags im Grundbuch beantragen lassen. Hierfür muss der Berechtigte selbst die Initiative ergreifen oder die Löschung des Eintrags bejahen. Hierfür wird er sich aber „dementsprechend entlohnen“ lassen.

Sind gewisse Voraussetzungen erfüllt, verliert der Berechtigte auch ohne sein Einverständnis das erhaltene Recht:

• Die berechtigte Person stirbt.

• Die Immobilie ist zwangsversteigert worden. Damit geht das Recht, ein Leben lang in der Immobilie zu wohnen, verloren und der Berechtigte hat das Recht, eine Geldentschädigung in der Größenordnung des errechneten Wertes geltend zu machen. Allerdings verliert diese Geldforderung oftmals an Bedeutung, weil bei Versteigerungen sich vielfach lediglich ein geringer Erlös ergibt.

• Die Wohnräume sind beispielsweise aufgrund eines großen Brandschadens nicht mehr zum Bewohnen geeignet.

• Ist der Vertrag befristet ausgestellt worden, endet das vereinbarte Recht nach Ablauf des festgesetzten Datums.

• Ist das abgemachte Recht an eine bestimmte Bedingung geknüpft, die nun nicht mehr vorhanden ist, ist das vereinbarte Recht ebenso nicht mehr gültig.


Kann das Recht, während eines ganzen Lebens in einer Immobilie wohnen zu dürfen, gelöscht werden?

Die lebenslange Aufenthaltserlaubnis kann nur unter besonderen Umständen widerrufen werden. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Berechtigte grundlegend gegen die Abmachungen verstößt oder die Wohnung beschädigt. Damit der Besitzer das Recht hat, dem Berechtigten dieses Recht abzuerkennen, sind folgende Voraussetzungen erforderlich:

• Das vereinbarte Recht ist nicht nur auf den derzeitigen Inhaber beschränkt, sondern lässt sich auf weitere Personen übertragen.
• Das Gericht hat dem Besitzer Schadensersatz oder Unterlassungsanspruch zuerkannt.
• Aufgrund einer Zwangsvollstreckung der Immobilie hat der Berechtigte keinen Anspruch mehr, lebenslänglich in der Immobilie leben zu dürfen oder dieses Recht ist zurückübertragen worden.

Kann eine Immobilie trotzdem veräußert werden?

Grundsätzlich können Immobilien, bei denen ein Berechtigter vorhanden ist, verkauft werden. Allerdings muss sich der Besitzer darüber im Klaren sein, dass sich der Verkaufspreis bei einem Immobilienverkauf aufgrund des vereinbarten Rechts verkleinert.

Um den effektiven Wert der Immobilie zu berechnen, wird der Wert des Rechts, lebenslänglich die Immobilie bewohnen zu dürfen, vom Wert der Immobilie abgezogen. Der Immobilienmakler kann den Verkaufspreis der Immobilie erhöhen, indem der Besitzer dem Wohnberechtigten eine Entschädigungsleistung zahlt, falls dieser auf sein vereinbartes Recht verzichtet.

Das Wichtigste ist hier noch einmal nachzulesen (FAQ)

Muss der Wohnberechtigte auf Lebenszeit eine Miete bezahlen?
Häufig wird dieses Recht zwischen Eltern sowie Kindern abgemacht. Eine Mietzahlung wird aus diesem Grund oft nicht vereinbart.

Ist es sinnvoll, dieses vereinbarte Recht im Grundbuch einzutragen?
Der Eintrag im Grundbuch ist vorteilhaft, um den Berechtigten abzusichern, falls es zwischen dem Eigentümer und ihm zu Streitigkeiten kommt. Mit einem Eintrag im Grundbuch ist der Berechtigte zudem abgesichert, falls der Besitzer plant, die Immobilie zu verkaufen.

Welche Pflichten hat der Berechtigte?
Der Berechtigte ist verpflichtet, für die anfallenden Nebenkosten aufzukommen sowie allfällige Schäden reparieren zu lassen und die Rechnungen hierfür zu begleichen.

Muss der Berechtigte sein erhaltenes Recht versteuern?
Das Recht, ein Leben lang in einer Immobilie leben zu dürfen, muss versteuert werden, weil es sich bei diesem Recht häufig um eine Schenkung oder um eine Erbschaft handelt.

Verliert der Berechtigte sein Recht, falls er in einem Pflegeheim wohnt?
Sein vertraglich vereinbartes Recht bleibt unangetastet. Dieses geht durch einen Umzug nicht verloren. Es ist dem Berechtigten jederzeit freigestellt, wieder die Immobilie zu bewohnen.

Aus welchen Gründen verliert der Berechtigte sein erhaltenes Recht?
In der Regel gilt die Anspruchsberechtigung bis zum Tod des Inhabers. Falls die Immobilie zwangsversteigert werden muss oder diese nicht mehr bewohnbar ist, kann das Recht, lebenslänglich darin wohnen zu dürfen, widerrufen werden.