Wann muss ein Mieter renovieren?

Wann ist ein Mieter zur Renovierung verpflichtet?

Die Frage, ob ein Mieter dazu verpflichtet ist, Renovierungsarbeiten in seiner gemieteten Wohnung durchzuführen, ist oft von Unsicherheiten und Konflikten zwischen Mieter und Vermieter begleitet. In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die den Mieter dazu verpflichten, sogenannte Schönheitsreparaturen durchzuführen. Doch welche rechtlichen Rahmenbedingungen sind in diesem Zusammenhang maßgeblich und wie wirken sich verschiedene Klauseln auf die Pflichten des Mieters aus?

Effektive Renovierungsklauseln im Mietvertrag
Eine Renovierungsklausel im Mietvertrag hat das Ziel, den Mieter zur Durchführung von Renovierungsarbeiten in der Wohnung zu verpflichten. Die Wirksamkeit einer solchen Klausel wird jedoch von mehreren Faktoren beeinflusst.

Starre Renovierungsklausel: Ein juristisches No-Go
Viele Mietverträge enthalten starre Renovierungsklauseln, die laut aktueller Rechtsprechung als unwirksam angesehen werden. Insbesondere starre Renovierungsfristen, die unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf festgelegt sind, werden kritisiert. Formulierungen wie "spätestens", "mindestens" oder "immer" führen zur Nichtigkeit der Klausel. Ebenso können zu knappe Fristen, die keine Rücksicht auf tatsächliche Abnutzungserscheinungen nehmen, die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge haben.

Farbwahl und Endrenovierungsklausel: Stolpersteine im Vertrag
Die Festlegung der Farbpalette durch den Vermieter ist ebenfalls nichtig. Gemäß einer klaren Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) ist es dem Vermieter nur gestattet, eine Verwendung neutraler Farben zu erwarten. Eine Klausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf bei Auszug zur Renovierung verpflichtet, wird als ungültig betrachtet.

Flexible Renovierungsklausel: Die rechtlich akzeptable Alternative
Renovierungsklauseln können wirksam sein, wenn der Fristenplan flexibel gestaltet ist und Formulierungen wie "nach Bedarf", "falls erforderlich" oder "im Allgemeinen" verwendet werden. Eine solche rechtlich akzeptable Formulierung könnte beispielsweise lauten: "Im Allgemeinen müssen Schönheitsreparaturen, falls erforderlich, in Küche, Bad und Toilette alle fünf Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle acht Jahre und in Nebenräumen alle zehn Jahre durchgeführt werden."

Kleinreparaturklausel und Kostenübernahme
Neben der Renovierungsklausel kann der Mietvertrag auch eine Kleinreparaturklausel enthalten, die festlegt, welche Reparaturen vom Mieter selbst getragen werden müssen. Die Obergrenze für Kleinreparaturen liegt normalerweise bei 75 bis 100 Euro, obwohl in einigen Fällen auch höhere Beträge akzeptiert wurden. Es ist wichtig, dass die jährlich maximal zu zahlende Höchstsumme begrenzt ist.

Pflicht zur Renovierung bei Auszug
Die Verpflichtung des Mieters zur Renovierung bei Auszug hängt von verschiedenen Faktoren ab. Es gibt spezifische Bedingungen, die erfüllt sein müssen, damit diese Verpflichtung wirksam wird. Wenn die Wohnung bei Einzug bereits renoviert war oder einen bereits renovierten Zustand hatte, obliegt es oft dem Mieter, Renovierungsarbeiten durchzuführen.

Unwirksame Auszugsklauseln
Bestimmte Bestimmungen, die grundsätzlich den Mieter dazu verpflichten würden, bei Auszug Renovierungsarbeiten durchzuführen, gelten in der Regel als ungültig. Ebenso hat der Bundesgerichtshof (BGH) Klauseln, die den Mieter an den künftigen Renovierungskosten beteiligen würden, als unwirksam erklärt. Es sollte jedoch beachtet werden, dass eine ungültige Abgeltungsklausel nicht automatisch bedeutet, dass während der Mietdauer keine Renovierungen erforderlich sind.

Wie ist der Umfang der Renovierungspflichten?
Die genauen Renovierungspflichten des Mieters entstehen, wenn eine Verpflichtung zur Renovierung besteht. Die gesetzlichen Bestimmungen geben keine eindeutigen Vorgaben dazu, welche Renovierungsarbeiten der Vermieter auf den Mieter übertragen kann. Die Rechtsprechung hat jedoch klare Grenzen festgelegt.

Schönheitsreparaturen und Aufgaben des Mieters
Zu den Aufgaben des Mieters im Rahmen der Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren und Anstreichen von Wänden und Decken, das Streichen von Heizkörpern und Heizungsrohren, das Streichen von Fußböden oder die Reinigung von Teppichböden sowie das Streichen von Innentüren, Fenstern und Außentüren von innen. Alle anderen Renovierungsarbeiten fallen in den Verantwortungsbereich des Vermieters.

Wo sind die Vorgaben des Vermieters und ihre Grenzen?
Auch wenn im Mietvertrag wirksame Renovierungsklauseln enthalten sind, hat der Vermieter bestimmte Einschränkungen. Beispielsweise kann er nicht fordern, dass Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Während der Mietzeit darf der Vermieter auch keine Vorgaben zur Farbwahl machen, obwohl eine ordnungsgemäße Ausführung der Arbeiten verlangt werden kann.

Der Mieter als treibende Kraft für Renovierungen
Wenn im Mietvertrag keine wirksamen Klauseln bezüglich Schönheitsreparaturen enthalten sind und die Wohnung bei Einzug im unrenovierten Zustand übergeben wurde, obliegt die Verantwortung für etwaige Renovierungsarbeiten grundsätzlich dem Vermieter. Doch wie gestaltet sich die Situation, wenn sich der Zustand der Wohnung im Verlauf der Jahre verschlechtert?

Kann der Mieter den Vermieter zur Renovierung zwingen?
Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, vom Vermieter die Renovierung der Wohnung zu verlangen, sofern keine rechtlich wirksamen Regelungen zu Schönheitsreparaturen existieren. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Vermieter lediglich für den im Mietvertrag festgelegten Zustand vertraglich verpflichtet ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in diesem Zusammenhang das Prinzip der hälftigen Kostenteilung eingeführt. Dies bedeutet, dass der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen kann, jedoch in der Regel die Hälfte der Kosten selbst tragen muss.

Ausnahmen vom Prinzip der Kostenteilung
Es ist wichtig zu betonen, dass das Prinzip der hälftigen Kostenteilung nicht zwingend ist und Ausnahmen möglich sind. Falls die Wohnung bei der Übergabe bereits erhebliche Abnutzungserscheinungen aufwies, könnte der Mieter weniger als die Hälfte der Renovierungskosten tragen müssen. Im Gegenzug könnte der Vermieter möglicherweise weniger als die Hälfte bezahlen, wenn der Abnutzungszustand geringer war. Derartige Feinheiten werden in individuellen Entscheidungen der Instanzgerichte geklärt.

Irrtümliche Renovierung und Kostenerstattung
Es kommt vor, dass Mieter ihre Wohnung bei Auszug renovieren oder eine Abgeltungsquote zahlen, obwohl sie aufgrund einer unwirksamen Klausel dazu nicht verpflichtet wären. In solchen Fällen besteht unter Umständen die Möglichkeit für Mieter, eine Kostenerstattung vom Vermieter zu verlangen. Es ist jedoch zu beachten, dass für derartige Forderungen eine kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach dem Ende des Mietvertrags gilt. In solchen Situationen ist es dringend ratsam, rechtlichen Beistand, beispielsweise von einem Mieterverein oder einem Fachanwalt, in Anspruch zu nehmen.

Stand 10.2023 / Es ändert sich laufend etwas, daher keine Garantie auf Richtigkeit und vollständigkeit. Es ist immer ratsam, einen Anwalt oder Fachmann hinzuzuziehen.

Quelle: www.miet-check.de
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