7 Tipps für Immobilienkäufer

Das sollten Sie beim Kauf beachten.

Beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung kann vieles schiefgehen. Damit Sie beim Immobilienkauf keine schlechten Erfahrungen machen, haben wir von InPro Immobilien, Frank Eisenlohr sieben Tipps für Sie zusammengestellt.

Die passende Finanzierung wählen

Für die meisten Menschen ist der Kauf einer eigenen Immobilie zugleich die größte Geldausgabe ihres Lebens. Da ist es nicht verwunderlich, dass zumindest ein Teil der Summe üblicherweise per Darlehen finanziert wird. Bei der Immobilien Finanzierung gibt es jedoch einiges zu beachten. Wichtig ist, dass die Finanzierung exakt auf die jeweiligen Bedürfnisse des Darlehensnehmers zugeschnitten ist. Vor allem bei niedrigen Zinsen kann sich beispielsweise eine möglichst lange Zinsbindung für den Immobilienkäufer lohnen. Durch kurze Kreditlaufzeiten bei hoher Tilgung bieten sich mitunter günstigere Finanzierungsmöglichkeiten, jedoch sollte bei der Immobilien Finanzierung stets ein Puffer für Unwägbarkeiten eingeplant werden.

Im Idealfall sollten die Raten für den Hauskauf oder Wohnungskauf nicht das komplette Einkommen oder die Mieteinnahme aufzehren, so dass noch finanzieller Spielraum für unerwartete Ausgaben bleibt. Auch sollte bei der Planung der Finanzierung bedacht werden, dass die Lebensumstände nicht immer gleich bleiben. Was passiert, wenn nach dem Hauskauf eines von zwei Einkommen wegfällt, zum Beispiel durch Arbeitslosigkeit oder aufgrund der Geburt eines Kindes?

Bei Immobilien zur Vermietung muss zudem ein möglicher Mietausfall bedacht werden, etwa weil eine Wohnung zeitweise leersteht oder ein Mieter die Miete schuldig bleibt. Hilfreich ist es zudem, bereits vor der Immobiliensuche Gespräche mit der Bank zu führen und ein Finanzierungskonzept zu erarbeiten. Steht das Finanzierungsbudget fest, fällt die Suche nach einer passenden Immobilie häufig leichter. Ist das passende Objekt schließlich gefunden, ist die Finanzierungsbestätigung der Bank nur noch reine Formsache.

Die Kaufnebenkosten richtig einplanen

Die anfallenden Kosten für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung setzen sich nicht nur aus dem reinen Kaufpreis für das Objekt zusammen. Zusätzlich zum Immobilienpreis fallen in der Regel nicht unerhebliche Kaufnebenkosten an. Bei der Auswahl der Traumimmobilie wird dieser Umstand jedoch nicht immer bedacht. Kosten für die Grundbucheintragung, Notarkosten die beim Immobilienkauf anfallende Grunderwerbsteuer können den Gesamtpreis in die Höhe treiben. Wird bei der Immobilienvermittlung ein Makler tätig, so fällt in der Regel eine Maklerprovision an, die ebenfalls in die Kaufnebenkosten eingerechnet werden muss. Viele Banken beschäftigen Fachspezialisten für Immobilien, die die anfallenden Nebenkosten für den Wohnungskauf oder den Kauf eines Hauses bereits im Zuge der Kreditberatung berechnen können.

Einen gewichtigen Posten der Kaufnebenkosten bildet die Grunderwerbsteuer, die abhängig vom Kaufpreis der Immobilie berechnet wird. Der Steuersatz ist hierbei vom jeweiligen Bundesland abhängig und kann durchaus 6,5 Prozent der Kaufsumme betragen. Hier bei uns in Baden Württemberg sind es aktuell 5 % (Stand 06.2021). Bewegliche Objekte, wie Möbel und sonstiges Inventar, Gartengeräte oder der noch vorhandene Heizölvorrat im Tank, können jedoch aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Die Gebühren an das Grundbuchamt und die Kosten für den Notar können mitunter variieren und werden zumeist mit 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Etwaige Maklergebühren fallen ebenfalls in variabler Höhe an. Aufgrund dessen kann der Gesamtpreis einer Immobilie in ungünstigen Fällen 10 bis 12 Prozent über dem reinen Objektpreis liegen.

Förderung in Anspruch nehmen

Einmalige Zuschüsse oder eine günstige Finanzierungsmöglichkeit können den Kauf einer Immobilie attraktiver machen. So stehen beim Immobilienkauf zur Eigennutzung beispielsweise Fördermittel oder günstige Kreditangebote der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, zur Verfügung. Durch das Wohnraumförderungsgesetz oder eine Riester-Förderung können ebenso finanzielle Anreize entstehen. Über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle, kurz BAFA, können darüber hinaus Förderungen für energetische Sanierungen der neu erworbenen Immobilie beantragt werden.

Auch die Bundesländer oder einzelne Kommunen bieten mitunter spezielle Finanzierungsangebote an, um zum Beispiel junge Familien beim Hauskauf zu unterstützen. Da viele Förderungsangebote zeitlich begrenzt sind oder nur über ein festes Budget verfügen, bietet es sich an, vor dem Immobilienkauf jeweils aktuelle Informationen einzuholen. Darüber hinaus werden von Zeit zu Zeit neue Arten der Förderung angeboten, beispielsweise für die energetische Sanierung, so dass es sich lohnt, hier auf dem aktuellen Stand zu bleiben.

Bei der Immobiliensuche durchdacht vorgehen

Der Weg zur Wunschimmobile ist nicht selten mit einer langwierigen Suche verbunden. Häufig stellt sich dabei die Frage, ob ein professioneller Immobilienmakler beauftragt werden soll, oder ob der Kaufinteressent die Immobiliensuche lieber selbst in die Hand nimmt. Beides hat seine Vor- und Nachteile. Durch die eigenhändige Suche im Internet oder das Schalten einer Annonce lässt sich die Maklerprovision sparen, was für mehr Spielraum bei der Finanzierung sorgen kann. Jedoch ist die Suche über Internetportale oft mit hohem Zeitaufwand verbunden, und auch Suchinserate in Zeitungen führen nicht immer zum Erfolg.

Ein Makler hingegen kennt den Immobilienmarkt und den regional angebotenen Immobilienbestand zumeist ganz genau. Er kann die Angebote vorab filtern und bietet dem Kaufinteressenten nur die Objekte an, die mit dessen Wünschen und Vorgaben tatsächlich übereinstimmen. Das kann gegenüber der eigenhändigen Suche viel Zeit sparen. Ebenso erfährt ein regional tätiger Makler bisweilen frühzeitig von neuen Verkaufsobjekten, noch bevor diese öffentlich angeboten werden. Das verschafft dem Kaufinteressenten nicht selten Vorteile beim Erwerb der Immobilie. Konnte der Makler die Wunschimmobilie vermitteln, und kommt es zum Kaufabschluss, so wird die Maklerprovision in zuvor ausgehandelter Höhe fällig. Bei InPro Immobilien fällt übrigens keine Maklergebühr an. Warum, erklären wir Ihnen gerne.

Die Immobilie sorgsam prüfen

Ist die passende Immobilie gefunden, so sollte das Angebot genauestens geprüft werden. Neben Punkten wie der Bausubstanz und der örtlichen Lage, sind hierbei vor allem verschiedene Unterlagen von Interesse. So gibt beispielsweise ein aktueller Grundbuchauszug Auskunft über die derzeitigen Eigentümer, und auch darüber, ob etwaige Beschränkungen den Verkauf behindern könnten, etwa ein Vorkaufsrecht. Auch andere Vermerke im Grundbuch können beim Immobilienkauf von Bedeutung sein, wie etwa ein vor Jahrzehnten eingetragenes Überfahrtsrecht für einen Nachbarn, oder ein Leitungsrecht für einen Stromkonzern.

Interessant kann auch eine Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis sein. Nicht selten sind hier zum Beispiel Abstandbaulasten zugunsten eines Nachbargrundstücks eingetragen, die die Bebaubarkeit des eigenen Grundstücks einschränken können. Dieser Umstand kann sich vor allem dann als nachteilig erweisen, wenn später einmal ein Anbau erstellt werden soll. Zudem können eingetragene Baulasten auch den Wert eines Grundstücks negativ beeinflussen. Möchte der Käufer späterhin anbauen oder umbauen, so können zudem Regelungen und Beschränkungen des jeweils gültigen Bebauungsplans eine Rolle spielen, der deshalb ebenfalls eingesehen werden sollte.

Häufig unterschätzt wird die Relevanz von Angaben in der Bauakte. Diese gibt jedoch Auskunft darüber, ob für die Immobilie in der derzeitigen Form eine Baugenehmigung erteilt wurde. Auch darüber, ob Anbauten und Umbauten genehmigt wurden, lassen sich hier Informationen entnehmen. Möglicherweise wurden ein späterer Balkonanbau oder der nachträgliche Ausbau des Dachgeschosses nicht genehmigt, was für den Käufer zu erheblichen Problemen bis hin zum erzwungenen Rückbau führen kann.

Eine persönliche Besichtigung der Wunschimmobile sollte in jedem Fall erfolgen. Nur so kann sich der Kaufinteressent ein genaues Bild von der betreffenden Immobilie machen. Wer sich unsicher ist, kann darüber hinaus einen Fachspezialisten zurate ziehen und mit der Immobilienbewertung betrauen. Ein unabhängiger Gutachter kann beispielsweise ein Kurzgutachten erstellen oder den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie bestimmen.

Angaben über den Energieverbrauch der Immobilie können Kaufinteressenten hingegen einem aktuellen Energieausweis entnehmen. Dieser sollte bei Besichtigung des Hauses oder der Wohnung vom Verkäufer zur Verfügung gestellt werden können. Bei einem Wohnungskauf können zudem die Beschlüsse der letzten Eigentümerversammlungen von Interesse sein. Diese geben mitunter Auskunft darüber, ob in naher Zukunft kostenintensive Modernisierungen geplant sind und wie hoch die Rücklagen der Eigentümergemeinschaft sind.

Die korrekte Abwicklung des Kaufvertrags

Entspricht die Immobilie den Vorstellungen, und sind sich Käufer und Verkäufer über den Kaufpreis einig, so kann der Kaufvertrag aufgesetzt werden. In Deutschland wird dieser Schritt durch einen Notar vorgenommen. Nach einem ersten Gespräch überprüft dieser die Grundbuchsituation und die Eigentumsverhältnisse, um anschließend den Vertrag auszuarbeiten. Der Vertragsentwurf wird beiden Parteien im Anschluss zwecks Prüfung übersandt.

Als übliche Frist zwischen der Vorlage des Vertragsentwurfs und der Unterzeichnung des Kaufvertrags gelten 10 - 14 Tage, die der Käufer zur Überprüfung des Vertragstextes nutzen kann. Bei Bedarf kann der Entwurf auch einem Fachspezialisten für Vertragsrecht zur Prüfung vorgelegt werden. Zwar können die Vertragsparteien unter Umständen auf die Prüfungsfrist verzichten, ratsam ist eine solche Kaufabwicklung unter Zeitdruck jedoch selten.

Sind beide Vertragspartner mit dem Vertragsinhalt einverstanden, so können beim folgenden Beurkundungstermin die Unterschriften unter den Kaufvertrag gesetzt werden. Der Notar erwirkt anschließend eine sogenannte Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt, da die Änderung des Eigentümers im Grundbuch einige Zeit in Anspruch nehmen kann. Die Auflassungsvormerkung verschafft hier Sicherheit. Sie stellt eine verbindliche Reservierung dar, und verhindert zum Beispiel, dass das Grundstück nach der Vertragsunterschrift noch beliehen werden kann. Nach erfolgter Unterschrift zahlt der Käufer die vereinbarte Kaufsumme an den Verkäufer, die anfallende Grunderwerbsteuer ist


Die reibungslose Übergabe der Immobilie

Nach erfolgreichem Abschluss des Verkaufs steht die Übergabe der Immobilie an den neuen Eigentümer an. Der Zeitpunkt wird in der Regel im Kaufvertrag vermerkt, so dass die Immobilienübergabe zeitnah oder auch erst nach ein paar Monaten erfolgen kann. Am Übergabetag sollte der Käufer den Zustand der Immobilie nochmals überprüfen. War beispielsweise festgelegt, dass etwaige Mängel durch den Verkäufer noch beseitigt werden, so wäre dies unbedingt zu prüfen. Um eine reibungslose Immobilienübergabe ohne spätere Streitpunkte zu ermöglichen, sollte ein Übergabeprotokoll angefertigt und von beiden Parteien unterschrieben werden. Zusammen mit der Schlüsselübergabe bildet dies den Endpunkt des Immobilienkaufs.


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