Was ist eigentlich eine Teilungserklärung?

Was ist eigentlich eine Teilungserklärung

Die Teilungserklärung – wichtige Grundlage für Eigentumswohnungen

Die Teilungserklärung ist eine wichtige Grundlage beim Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen. Sie besteht in der Regel aus drei verschiedenen Teilen:

1.) Abgeschlossenheitsbescheinigung

2.) Aufteilungsplan

3.) Gemeinschaftsordnung

Die ersten beiden Punkte sind zwingend vorgeschrieben, die Gemeinschaftsordnung muss nicht unbedingt enthalten sein. In den meisten Fällen ist sie in der Erklärung aber bereits enthalten. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Voraussetzung für die Eintragung von Sondereigentum in Immobilien. Sie wird von der Baubehörde erstellt, die auch die Prüfung vornimmt. Die Behörde prüft, ob das gewünschte Teileigentum in sich tatsächlich abgeschlossen ist und die Nutzung unabhängig möglich ist. Das bedeutet, dass die Wohnung zum Beispiel sanitäre Anlagen und einen Küchenbereich enthalten muss.

Der Aufteilungsplan besteht in der Regel aus mehreren Bauzeichnungen des Gebäudes aus verschiedenen Perspektiven. Im Plan sind die einzelnen Wohnungen und das Gemeinschaftseigentum aufgeführt und exakt bezeichnet. Die Eigentümer erhalten eine genaue Information über die Größe der Wohnung und die dazugehörigen Extraräume. Bei großen Mehrfamilienhäusern gehören zu einzelnen Eigentumswohnungen meist noch ein Stellplatz, ein Kellerabteil und gegebenenfalls ein Dachbodenabteil. Diese sind ebenfalls exakt bezeichnet.


Die Gemeinschaftsordnung – Grundlagen des Zusammenlebens

In der Gemeinschaftsordnung vereinbart die Wohnungseigentümergemeinschaft die Grundlagen des Zusammenlebens in der Immobilie. Sie regelt sämtliche Rechte und Pflichten des Eigentümers. Aus der Gemeinschaftsordnung geht auch die Kostenverteilung hervor. In vielen Fällen enthält sie außerdem Informationen zur Stimmverteilung in der Wohnungseigentümerversammlung. Gesetzlich vorgeschrieben ist ein Kopfstimmrecht. Das bedeutet, dass jeder Eigentümer genau eine Stimme hat, unabhängig von der Größe seines Anteils. Von der gesetzlichen Regelung darf aber abgewichen werden. Viele Wohnungseigentümergemeinschaften vereinbaren stattdessen ein Verhältniswahlrecht, in dem jeder Eigentümer Stimmrechte im Verhältnis zu seinem Anteil am Gesamteigentum hat.

Die Gemeinschaftsordnung regelt außerdem eventuelle Sondernutzungsrechte am Gemeinschaftseigentum. Sondernutzungsrechte sichern einem bestimmten Eigentümer die alleinige Nutzung des bezeichneten Gemeinschaftseigentums zu. Das kann zum Beispiel bei Keller- oder Dachbodenabteilen der Fall sein, aber auch bei bestimmten Bereichen des Gartens. Sondernutzungsrechte sind nur dann gültig, wenn sie in der Gemeinschaftsordnung vermerkt sind. In der Gemeinschaftsordnung ist zusätzlich geregelt, welche baulichen Veränderungen ohne eine Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer vorgenommen werden dürfen. Veränderungen innerhalb des Sondereigentums sind meist ohne Einschränkungen möglich, aber schon die Montage einer Satellitenschüssel erfordert unter Umständen die Zustimmung der anderen Eigentümer.


Sondernutzungsrechte – was ist erlaubt, was nicht?

Die Sondernutzungsrechte dürfen bei Eigentumswohnungen nicht willkürlich vergeben werden. Die Nutzung muss nach dem Wohneigentumsgesetz (WEG) rechtlich erlaubt sein. Die Wege zum Hauseingang sind zum Beispiel zwingend Gemeinschaftseigentum und dürfen niemals Sondereigentum sein oder über Sondernutzungsrechte verfügen. Für eine dauerhafte Änderung der Sondernutzungsrechte muss die Gemeinschaftsordnung geändert werden. In der Praxis dürfen sich zwei Eigentümer aber zum Beispiel über den Tausch der Kellerabteile einigen, ein schriftlicher Vertrag ist nicht notwendig. Wenn allerdings der Eigentümer einer betroffenen Wohnung wechselt, ist die Änderung hinfällig und der neue Eigentümer kann einen Rücktausch verlangen.


Wo kann ich die Teilungserklärung einsehen?

Insbesondere als potenzieller Käufer sollten Sie die Erklärung unbedingt vorher einsehen, da aus ihr alle relevanten Informationen rund um die gewünschte Eigentumswohnung hervorgehen. Wenn die Erklärung den Verkaufsunterlagen nicht beigelegen hat, können Sie sich als erstes an die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft wenden. In vielen Fällen liegt das Dokument dort vor und kann Ihnen unkompliziert zur Verfügung gestellt werden. Wenn die Hausverwaltung nicht reagiert oder Ihnen das Dokument nicht zur Verfügung stellt, können Sie sich an das zuständige Amtsgericht wenden. Sie erhalten die Unterlagen dann gegen eine Gebühr. Als Verkäufer einer Eigentumswohnung sind Sie zur Beschaffung der Erklärung verpflichtet und müssen die Gebühren des Amtsgerichts übernehmen. Wenn Sie als Käufer Gebühren zahlen mussten, dürfen Sie diese vom Verkäufer zurückverlangen.


Wie kann ich Teilungserklärungen erstellen lassen?

Wenn Sie Besitzer einer Immobilie sind und diese nicht komplett, sondern in mehreren Einheiten verkaufen möchten, müssen Sie vorher eine entsprechende Erklärung erstellen. Dafür sind mehrere Schritte notwendig. Zunächst benötigen Sie den genauen Aufteilungsplan für Ihr Gebäude. Dieser kann zum Beispiel von einem Architekten erstellt werden. Mit dem erstellten Plan beantragen Sie die Abgeschlossenheitsbescheinigung bei der zuständigen Baubehörde, die dann die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen prüft. Zudem müssen Sie die entsprechenden Miteigentumsanteile der Wohnungen definieren.

Liegen diese Informationen vor, erstellt ein Notar die gewünschte Erklärung und reicht diese beim Grundbuchamt ein. Dieses eröffnet daraufhin einzelne Grundbücher für die jeweiligen Wohnungen. Die Kosten für die Erstellung von Teilungserklärungen richten sich nach dem Verkehrswert der Immobilie.